Председатель комитета ГД по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская провела в к. 830 круглый стол «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения».
На это время в Думе оказались отключены Wi-Fi и мобильная связь.
Хованская: Тема сложная. Надеюсь выйдем на законодательную инициативу потому что оставлять ситуацию в таком неустойчивом состоянии вредно. В жилом помещении находятся и дети их права ущемляются. Вчера к Хованской пришла женщина, у которой 3/4 квартиры ее, 1/4 внука и он ее терроризирует ожидая когда отойдет в мир иной. Новый Гражданский кодекс не решил проблему, а добавил ТСН – ТСЖ выбросили. Проблему резиновых квартир не решили, ФМС нас поддерживает и даже просит. Однако правительство прислало отрицательный отзыв. Те кто дает такие отзывы живет комфортно. Позиция человека сменяется на 180 когда он оказывается в такой ситуации.
Зампред комитета Елена Николаева: Долями запускается механизм резиновых квартир. 1/6 позволяет вселиться нашим коллегам с юга и владелец большой доли вынуждены искать другое жилье. Мы призываем договориться, в такой ситуации договориться как правило нельзя. В практике Николаевой 1/420 в одном подмосковном городе. Есть преимущественное право выкупа. Однако цена как правило сильно завышена и можно обойти через скрытую продажу через дарение. В суде доказать притворство сделки невозможно. Депутаты внесли законопроект ограничив 30 метров долю 1/3, до 60 метров 1/6, до 120 – 1/10. Это не вызывает сложности проживания одной семьи запрещается вселение кроме мужа жены ребенка если на человека приходится меньше учетной нормы. Закон не принят правительство прислало отрицательный отзыв о нарушении права собственности. Очень важно чтобы мы не допустили рейдерских захватов квартир с помощью малой доли.
Хованская: Немножко стало легче когда ВС запретил вселять без согласия проживающих кроме родственников детей. Обладающему 5/6 собственнику жизнь превращают в ад. Особенно нетерпимая ситуация в коммунальных квартирах. Социальный наниматель должен спросить у соседей возможности сдать квартиру в поднаем, а собственник не должен.
3. Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» на тему: «Подходы к определению долей в жилом помещении, способных к использованию в гражданском обороте»: Не понимаю позицию правительства все отрицать и ничего не предлагать. Острая проблема с правами наследников. Кто-то покупает доли чтобы получить право стать москвичом. Другие – чтобы получить льготы. Некоторые покупают чтобы жить рядом с работой и там образуется цыганский табор, нарушающий права соседей.
Гордеев видит решение в ограничении санитарной нормой. Хованская поддержала, за рубежом есть такие ограничения.
4. Казейкин Валерий Семенович, заместитель председателя Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – руководитель секции жилищной политики Экспертного совета на тему: «Особенности общей долевой собственности в малоэтажных жилых комплексах: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения». Вчера по ТВ передача инструкция по захвату долевой собственности. Вторая проблема. Только в Московской области 620 многоэтажных домов подпадающих под дачную амнистию. В Краснодарском крае губернатор на вертолете дошел до четырехсот и сбился со счета. Третья проблема. Проект малоэтажной застройки в Оренбургской области. Устроили в поселке ТСЖ. Один просто не хотел платить, установил видеокамеры и бегал по ночам с тележкой.
6. Романов Павел Николаевич, генеральный директор ООО «УК «Земельное развитие» на тему: «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения». Несистемность, не смогли в законе наладить системность. Можно было на праве собственности точку поставить, записали либо по договору найма. Т.е. подвязали гражданско-правовые отношения. Суды иногда вселяют с однокомнатные квартиры, судебная практика негативная. Чтобы решить проблему, надо понимать доля в праве некий идеал потому что неделим объект имущества. С другой стороны, в ЖК доли, возможности выделения в натуре? Опыт других стран прошли через проживание. (аплодисменты) Зачем органу регистрирующему проживание знать где я живу. Если условия есть, это не уведомительный характер, а разрешительный.
Зампред комитета Александр Сидякин: Ограничение прав не укладывается в тренд законодательства. Ответственность и уголовная, снижается число таких случаев.
Хованская: ФМС просит ввести ограничения, сейчас их нет никаких. С проблемами остается сам собственник, его жена, пять детей. Про жену правда там нет если брак зарегистрирован.
7. Евсеева Елена Петровна, член инициативной группы общественного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» на тему: «Обзор судебной практики по спорам совладельцев долей в общей долевой собственности в виде квартиры», представляет права пострадавших собственников. Изучали судебную практику, даже сами подавали одинаковые иски. Решения разные. Рейдеры сейчас не обращаются в суды, а просто вскрывают двери. Приватизировали квартиры не подозревая что их ожидает. С 1962 года квартиры проектировали и строили квартиры исключительно для одной семьи. Проживание более одной семьи противоестественно. В домовых книгах прописывались родственные связи. Теперь мы получаем полотна где доли постоянно передариваются. Жизнь превращается в ад. Полиция не знает что нельзя вскрывать без понятых и решения суда, сама помогает вселять рейдеров. Был случай рейдеры осуждены и опять продали долю. Забыта неделимость. Во второй части ГК прописан договор продаже дарения, что должен быть предмет договора. Не м.б. зарегистрировано право собственности если в договоре не определены границы собственности, не инклюзировано. Считается, что дареному коню в зубы не смотрят, но даритель в течение года может отозвать. Доверитель должен проверить юридическую чистоту. С одной стороны нужно вводить минимальные ограничения, привести в соответствие со строительными и санитарными нормами. Очевидно вы не можете пользоваться частью машины. С другой стороны полстраны превращены в коммуналки бараки ночлежки. Рейдеры используют детей из детских домов, детей заключенных. Обратиться к Пленуму ВС. М.б. обратиться к правительству, выйти на президента. В результате резиновых квартир стало больше, регистрируют доли. В Интернете предлагается за тысячу рублей приобрести тысячную долю и стать москвичом или петербуржцем. Не только регистрация, они вселяются. Милиция помогает рейдерам.
Хованская: Квартира коммунального заселения более корректный термин чем бытовой коммунальный квартира.
Замруководителя Росреестра Галина Юрьевна Елизарова: Проблема общеизвестная. Гражданское законодательство четко говорит в долевой собственности возможность отчуждения в доле, невозможно отчуждение собственности принадлежащей нескольким лицам. По сельхозземлям: если я хочу ее отчудить, то надо выделить долю в натуре. Жилую квартиру делить нельзя, нельзя делить по комнатам. Если делить то должны отвечать признакам квартиры. Однокомнатные квартиры делить нельзя. У нас был случай, счастливая семья, ребенок растет, потом что-то произошло мы видим не друзьями расстались. Муж отправляется в свободное плаванье потом из своей 1/2 передает 1/4 маргинальному лицу и тут же продает свою долю, преимущественное право не работает. Жена пишет караул спасите. Мы пришли к толкованию что однозначного решения нет, мы не может отказать. По Москве было 1/10 передал и остальную свою долю тут же продал. Если мы сможем по закону отказывать, мы будем это делать. Плоскость обсуждения в трех: гражданское законодательство, жилищное, регистрация. Плоскость решения в жилищном законодательстве праве пользования.
Хованская: Значит я на правильном пути. ВС нам помог невозможно вселение третьих лиц без согласия собственников. Слабая защита есть, но люди не знают.
8. Мигунов Александр Николаевич, член инициативной группы общественного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» на тему: «Проблемы правоприменительной практики сотрудников полиции при вселении третьих лиц в квартиры, находящиеся в общей долевой собственности». В Люберцах участковый полиции командир взвода обезглавил всю семью. Этот Михаил Дроник с прекрасными рекомендации от МВД всего лишь три месяца купил долю в квартире, где недавно появился человек освободившийся из заключения. Он постоянно наблюдал. Стал продавать доли маргиналам попросту говоря бандитам. Зачастую именно полиция нарушает базовые права конституционные права судя по публикациям СМИ о квартирных рейдерах. В качестве сообщников фигурируют участковые. Только за первый квартал на сорок процентов возросло число жалоб на МВД. А сколько заявлений не подано. В моем доме участковый становится собственником квартиры стоимостью 350 тыс долларов. Откуда? Я сижу здесь и трясусь что у меня дома, выкупили долю агентство недвижимости чистые рейдеры. Рашид Нургалиев был выселен и только когда он вернулся в МВД статс-секретарь, рейдеров ищет Интерпол. Надо ввести в закон квартирное рейдерство.
Хованская: Эту рубашку применить на себя, каждый может оказаться в таком положении. Хованская с уважением относится к Колокольцеву, но не может дойти до каждого участкового. Нет страшнее преступника, чем преступник в погонах.
Замначальника отдела гражданского законодательства служебного-правого управления департамента МВД Евгений Валентинович Боровиков: Министр проводит работу чтобы такие не продолжали службу. Предложений у меня нет.
Старший прокурор отдела управления по надзору за соблюдением прав и свобод граждан Главного управления за соблюдением законодательства Генпрокуратур Леонид Витальевич Комин послал в суды.
Советник управления систематизации законодательства и анализа судебной практики ВС Елена Анна Валерьевна Галиновская: Право собственности не является оторванным. Вселение доли является злоупотреблением правом. Надо урегулировать вопросы доля не может составлять меньше, а если она уже меньше?
Хованская: У вас положительное заключение на мой законопроект, но отрицательный отзыв.
Член правления городской нотариальной палаты Илья Владимирович Радченко против ограничения прав собственников, надо сделать невыгодным создание искусственных долей и останутся только естественные. Рейдерство. Если собственник злоупотребляет долей. Если уже проживает имеет преимущественное право. Нотариус постоянно сталкивается с ограничением нарушением прав собственников. Не может продать. Если снять право зарегистрированного не будет проблемы я проживаю без регистрации в одном месте, зарегистрирован незаконно в другом месте. Возможно исключительное право следует расширить за пределы купли-продажи. Дарение в суде доказать как притворную сделку трудно. Если за дарением следует продажа, понятно притворное.
Хованская знает только один случай, когда женщине с ребенком удалось доказать притворность сделки в суде.
Зампредседателя Союза юристов Москвы Александр Васильевич Толмачев согласен что не нужно сейчас трогать гражданское законодательство, только жилищное. Видел китайцев которые на десяти метров живут двадцать человек. У нас сегодня не установлена санитарная норма. Долю ты можешь зарегистрировать хоть миллиардную для наследования, но пользоваться можешь только нормой.
Елена Петровна Евсеева: Шесть метров даже в тюремной камере считается пыткой. На человека на Западе должно быть 50-60 метров. Пользоваться вы не сможете даже одной второй, если нет отдельного входа воды и нельзя
Роман Борисович Доронин, ФМС: Внесенные изменения законодательства оказались плодотворными.
Лариса Николаевна Шарыгина рассказала как в ее однокомнатную квартиру в Железнодорожном вошел весь Дагестан. Если к вам заходят Абдуллаев Ибрагимов Абубакиров. Пережила трех начальников Романцев Колонтаевский Москаленко.
Хованская в заключении сказала что если вы предложения оформите мы используем.
Однако меня опять отшила. Хотя я оказался единственным с опытом положительного решения проблемы и глубоким знанием ситуации от бывших депутатов – Валерий Васильевич Гребенников и Александр Иванович Гуров. К Хованской обращался, она помочь не смогла только красиво переживала. Странная ситуация. Приходится слушать шумовое оформление проблемы, о решении которой из живых может рассказать один – это я, и я там больше всего мешаю со своим опытом.
РЕКОМЕНДАЦИИ
«круглого стола» по теме: «ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ И ПУТИ ИХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ»
г. Москва 2 июня 2015 года
Организатор:
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
Участники парламентских слушаний — депутаты Государственной Думы Федерального Собрания РФ, члены Совета Федерации Федерального Собрания РФ, представители федеральных органов исполнительной власти РФ, законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и муниципальных образований, Общественной палаты РФ и других общественных объединений, представители научного и экспертного сообщества — обсудили конкретные законодательные предложения о необходимости системного совершенствования гражданского и жилищного законодательства с учетом особенностей таких правовых объектов, как жилые помещения.
С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) отношения собственности в жилищной сфере оказались разделенными между двумя отраслями законодательства: гражданского и жилищного.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разграничение сфер правового регулирования отношений собственности между гражданским и жилищным законодательством предлагается построить по критерию вычленения из содержания права собственности правомочия пользования с определением в этой части отношений как жилищных. В остальном отношения собственности сохраняются в области регулирования гражданского законодательства. В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ
указывается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, поэтому судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Представляется, что такой подход к правовому регулированию не позволяет эффективно воздействовать на отношения, объектом которых выступают жилые помещения.
Несистемное развитие гражданского и жилищного законодательства позволяет не учитывать особенности правового режима жилых помещений в гражданском праве и регулирование их оборота.
Одним из таких ярких примеров отсутствия взаимодействия двух отраслей законодательства является проблема осуществления права общей долевой собственности на жилое помещение при наличии в составе собственников владельцев незначительных по размеру, так называемых микро, долей. В настоящее время указанные отношения регулируются исключительно гражданским законодательством без его надлежащей связи с законодательством жилищным.
Само понятие собственности, его содержание и виды определяются в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Право собственности выражается во владении, пользовании и распоряжении, что означает для собственника полную хозяйственную свободу и господство, как фактическое, так и юридическое, в отношении принадлежащей ему вещи. В то же время свобода и господство собственника в отношении вещи определяются правовым режимом объекта. И жилое помещение – это тот вид объекта, для которого императивно установлен специальный правовой режим, ограничивающий свободу собственника целевым назначением жилого помещения. Собственник вправе использовать жилое помещение только для личного проживания и/или проживания членов своей семьи, иных граждан на возмездной и безвозмездной основе. Целевое назначение жилого помещения подчиняет себе все три правомочия, входящие в содержание права собственности. И хотя существо ограничения явным образом проявляется в правомочии пользования, в действительности оно влияет на реализацию права собственности в целом.
К сожалению, в правовом регулировании отношений собственности на жилое помещение не отражены в должной мере особенности его правового режима, отсутствие которых и проявляется на практике в виде конкуренции кодексов и неоднозначной судебной практикой.
Конституционный Суд РФ, анализируя нормы ГК РФ о праве общей долевой собственности, пришел к выводу, что «в Гражданском кодексе РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности» (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года N5-П).
При формировании на жилое помещение отношений общей долевой собственности гражданское законодательство исходит из неделимости помещения как объекта прав. У каждого правообладателя имеется лишь идеальная доля в праве общей собственности на квартиру, но не отдельные помещения в ней. В то время как жилищное законодательство допускает в единственном случае фикцию делимости жилого помещения, выделяя квартиры коммунального заселения.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире входит не только содержание жилого помещения и общего имущества в коммунальной квартире, но и соблюдение определенных правил пользования местами общего пользования. Передача комнаты в коммунальной квартире во владение и (или) пользование гражданам одновременно влечет за собой пользование такими гражданами помещениями, обслуживающими более одной комнаты в такой квартире. При этом собственник должен учитывать права и законные интересы соседей, предоставляя комнату гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Тем не менее, доля каждого сособственника воплощается в имуществе, в стоимости части имущества, а не в праве.
В настоящее время наличие таких долей в гражданском обороте приводит к возникновению целого комплекса проблем при использовании жилого помещения сособственниками и распоряжении незначительной долей в праве собственности.
Специфика микродоли заключается как раз в невозможности для собственника такой незначительной доли использовать часть жилого помещения, соразмерную его доле, поскольку отсутствует жилая комната столь малого размера, то есть использование жилого помещения в соответствии с его назначением собственником микродоли невозможно.
Нормы о праве общей собственности не вполне определенны и по вопросу о правовой судьбе доли в том случае, если она незначительна. Если выдел невозможен, при осуществлении права общей долевой собственности отсутствуют законные возможности стать единственным собственником имущества, при отсутствии согласия других участников права общей собственности, если их доля не является малозначительной. То есть нельзя обязать сособственников продать их доли и таким образом прекратить право общей долевой собственности. В то же время такой шанс имеется в том случае, если имеются условия, перечисленные в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Правила, установленные данной нормой, были предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ на предмет их соответствия Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-00). Суд пришел к выводу о том, что самостоятельный иск о прекращении права собственности остальных сособственников ввиду малозначительности доли не может быть удовлетворен и обязательным условием прекращения права собственности одного из сособственников является заявление им требования о выделе доли.
Впоследствии КС РФ в ряде своих определений поддержал высказанную точку зрения (Определение КС РФ от 19.02.2009 N102-О-О; Определение от 13.10.2009 N1359-0-0; Определение КС РФ от 19.10.2010 N1322-0-0).
Верховный Суд РФ по-другому оценивает указанную норму, что еще раз говорит о ее неопределенности.
Так, в Определении Верховного Суда РФ от 8 апреля 2014 года N5-КГ14-1 отмечается следующее: «Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Истец как участник долевой собственности, реализуя данное право, обратилась с иском к сособственнику, поскольку действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
В то же время судебная практика судов общей юрисдикции складывалась сообразно позиции ВС РФ (Определение СК Мособлсуда от 11.01.2008 по делу N33-4014; Определение СК Мособлсуда от 17.02.2009 по делу N44г-17/10 и многие другие).
Как следствие, в каждом конкретном случае решение суда по делу о вселении в жилое помещение собственника малозначительной доли или о нечинении препятствий со стороны собственника большей доли является непредсказуемым. Так, например, суды могут удовлетворить иск собственника 1/10 доли в трехкомнатной квартире о вселении, основываясь на том, что тот фактически уже вселился в спорную квартиру, является ее собственником и жилище является неприкосновенным (решение Люберецкого городского суда Московской области от 15.11.2007 по делу N33-4014 или Постановление Президиума Мосгорсуда от 17.02.2010 N17; апелляционное решение Симоновского районного суда г. Москвы от 01.12.2008).
В некоторых случаях суды также ссылаются на статью 1 Закона РФ от 25.06.1993 N5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», в соответствии с которой ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании закона, а также статью 209 ГК РФ. Представляется, что это является следствием неверной трактовки Определения ВС РФ от 10.10.2007 по делу N5-Г07-76, устанавливающего основания для регистрации собственника в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности, при отсутствии согласия других сособственников. Хотя статья 6 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» предусматривает уведомительный характер регистрации по месту жительства, основания для вселения в жилое помещение и для регистрации там по месту жительства согласно действующему законодательству различны. Поэтому представляется, что применение логики, приведенной ВС РФ в указанном выше Определении, при разрешении дел о вселении в жилые помещения недопустимо.
Тем не менее в большинстве случаев суд приходит к выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений между сособственниками невозможно, то вселение владельца незначительной доли не допускается (Определение Мосгорсуда от 15.05.2009 по делу NЛ144Г-95; Определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу N 33-21214). Решение об отказе основывается на том, что в совокупности с правилами статьи 288 ГК РФ право пользования имуществом, установленное статьей 247 ГК РФ, не носит абсолютного характера и ставится в зависимость от порядка пользования, установленного соглашением сособственников (Определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу N33-9235; Определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу N33-16422).
При этом вопрос о компенсации владельцу такой доли суд по своей инициативе не разрешает. Как следствие, фактически владелец незначительной доли лишен возможности как бы то ни было использовать принадлежащее ему имущество. Выходом может стать только заявление требования о выплате компенсации в отдельном процессе. Однако такое требование не всегда удовлетворяется судом, что нельзя признать правильной или хоть сколько-нибудь обоснованной практикой.
Однако не основанные на законе судебные акты могут считаться неплохой альтернативой решениям судов, которые формально следуют букве закона, но фактически никак не разрешают спорные правоотношения и лишь увеличивают правовую неопределенность. Примером таких судебных актов вселении и отказывается в определении порядка пользования квартирой, поскольку жилого помещения, соответствующего доле истца, в квартире не имеется (решение от 16.05.2011 Бабушкинского районного суда по делу N2-922/11).
Решение о вселении может иметь практическое значение только для реализации собственником незначительной доли права на регистрацию по месту жительства в спорной недвижимости. По данному вопросу устоявшаяся судебная практика также отсутствует, несмотря на то, что ВС РФ (Определением ВС РФ от 10.10.2007 по делу N 5-Г07-76) выразил свою позицию по данному вопросу со ссылкой на судебный акт Конституционного Суда РФ (Постановления от 04.04.1996 N9-П, от 02.02.1998 N4-П), указывая на то, что свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Однако судебная практика при разрешении конкретных дел противоречива. В некоторых случаях суд прямо разделяет право на вселение и право на регистрацию в жилом помещении. Так, например, в Определении от 15.07.2010 по делу N33-16422 Мосгорсуд отказал во вселении владельца незначительной доли в квартире и вместе с тем отказал во встречном иске о прекращении регистрации по месту жительства.
С другой стороны, в административной практике владельцам долей могут отказывать в регистрации по месту жительства при отсутствии согласия сособственников на вселение, и суды оставляют такие отказы в силе (Определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу N33-9235).
Очевидно, что разнообразие судебной и административной практики связано с коллизией законов, универсальное разрешение КОТОРОЙ В рамках действующего законодательства отсутствует.
Таким образом, следует признать, что у участников общей долевой собственности на жилое помещение практически отсутствует законный
способ защиты против владельцев микродолей, чье право собственности может и не быть прекращено по инициативе иных участников общей собственности. Маловероятно, что владелец микродоли будет заинтересован требовать выдела своей доли согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, так как более интересным для него, и это доказывает практика, оказывается использование площади жилого помещения, существенно превышающей его идеальную долю, что происходит за счет долей иных участников общей собственности.
Отсутствие в нормах ГК РФ оптимального баланса интересов всех участников общей долевой собственности на жилое помещение и необходимой связи положений гражданского и жилищного законодательства РФ, не позволяют соблюдать и конституционный принцип неприкосновенности права собственности, и принципы неприкосновенности жилища и недопустимости лишения прав на него.
Учитывая различные подходы, складывающиеся в судебной практике, необходимость сочетания применительно к жилым помещениям не только принципа неприкосновенности собственности, но и принципа неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения права на него, следует признать актуальность реформирования положений гражданского законодательства, в частности ст. 252 ГК РФ, и приведения в системное соответствие норм гражданского и жилищного законодательства.
Так, депутатами Государственной Думы внесен проект федерального закона N494206-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (об установлении размера минимальной доли в праве собственности на жилое помещение), которым предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его обшей площади, исключением случаев, когда доля в праве собственности возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Законопроектом предлагается также ограничить права собственника на вселение лиц в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения на одного человека, определенной в соответствии со статьей 50 Жилищного кодекса РФ, за исключением вселения лиц, являющихся супругом, детьми или родителями собственника, в отношении других лиц – на основании судебного решения о признании членом семьи собственника жилого помещения.
Установление размера минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади достаточно обосновано в связи с объективной необходимостью введения ограничения и устранение злоупотребления со стороны собственников жилых помещений, которые в настоящее время пользуются своими правами и совершают без всякого ограничения сделки, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение (квартиру, комнату) и при этом размер долей в праве собственности является незначительным, что не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.
Кроме того, предлагаемые изменения будут способствовать более рациональному распределению бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, размер доли в котором согласно ст.ст. 37, 158 Жилищного кодекса РФ пропорционален размеру общей площади жилого помещения.
Запрет на формирование микродолей в результате сделок по отчуждению долей может способствовать противодействию злоупотреблению участниками долевой собственности гражданскими правами. Однако чаще всего микродоли или незначительные доли в праве собственности на жилые помещения появляются не в результате злоупотребления правом, а вследствие наследования или приватизации многонаселенной квартиры, то есть в тех случаях, на которые не распространяются предлагаемые изменения.
Тем не менее, в законопроекте предпринята попытка отразить объективный критерий, который связан с возможностью осуществления права пользования (и как следствие – права собственности) на общее жилое помещение каждым участником долевой собственности соразмерно своим долям. Объективный критерий – это соответствие той части общего жилого помещения, которая соразмерна доле собственника, площади жилого помещения, минимально необходимой для проживания в нем с учетом требований жилищного законодательства.
Указанное направление реформирования подхода к общей долевой собственности на жилое помещение следует развивать и установить правовые последствия нарушения положений, которые предлагается внести в законопроект. Ведь об изменении нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ в законопроекте ничего не говорится. Главным образом законопроект направлен на ограничение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, при этом размер долей является незначительным и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Законопроект ориентирован прежде всего на борьбу с массовыми регистрациями по одному адресу проживания, т.е. с институтом мнимой регистрации граждан по месту жительства.
В то же время следует отметить общее правильное начало, которое выбрано в законопроекте и касается особенностей оборота долей в праве общей долевой собственности с учетом законодательного ограничения их минимального размера. При этом необходимо последовательно закрепить все особенности, изменить основания прекращения права собственности на микро доли, привести в соответствие нормы гражданского и жилищного законодательства о правовом режиме жилых помещений.
Депутатом Государственной Думы Г.П.Хованской разработан проект федерального закона N450851-6 «О внесении изменений в статью 30 Жилищного кодекса РФ и статью 288 Гражданского кодекса РФ», которым предлагалось запретить предоставления жилого помещения собственником RO владение и (или) пользование иным гражданам, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы. Исключение делается для членов семьи собственника и несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям, что соответствует статье 54 Семейного кодекса РФ.
окончание на сайте
На это время в Думе оказались отключены Wi-Fi и мобильная связь.
Хованская: Тема сложная. Надеюсь выйдем на законодательную инициативу потому что оставлять ситуацию в таком неустойчивом состоянии вредно. В жилом помещении находятся и дети их права ущемляются. Вчера к Хованской пришла женщина, у которой 3/4 квартиры ее, 1/4 внука и он ее терроризирует ожидая когда отойдет в мир иной. Новый Гражданский кодекс не решил проблему, а добавил ТСН – ТСЖ выбросили. Проблему резиновых квартир не решили, ФМС нас поддерживает и даже просит. Однако правительство прислало отрицательный отзыв. Те кто дает такие отзывы живет комфортно. Позиция человека сменяется на 180 когда он оказывается в такой ситуации.
Зампред комитета Елена Николаева: Долями запускается механизм резиновых квартир. 1/6 позволяет вселиться нашим коллегам с юга и владелец большой доли вынуждены искать другое жилье. Мы призываем договориться, в такой ситуации договориться как правило нельзя. В практике Николаевой 1/420 в одном подмосковном городе. Есть преимущественное право выкупа. Однако цена как правило сильно завышена и можно обойти через скрытую продажу через дарение. В суде доказать притворство сделки невозможно. Депутаты внесли законопроект ограничив 30 метров долю 1/3, до 60 метров 1/6, до 120 – 1/10. Это не вызывает сложности проживания одной семьи запрещается вселение кроме мужа жены ребенка если на человека приходится меньше учетной нормы. Закон не принят правительство прислало отрицательный отзыв о нарушении права собственности. Очень важно чтобы мы не допустили рейдерских захватов квартир с помощью малой доли.
Хованская: Немножко стало легче когда ВС запретил вселять без согласия проживающих кроме родственников детей. Обладающему 5/6 собственнику жизнь превращают в ад. Особенно нетерпимая ситуация в коммунальных квартирах. Социальный наниматель должен спросить у соседей возможности сдать квартиру в поднаем, а собственник не должен.
3. Гордеев Дмитрий Павлович, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» на тему: «Подходы к определению долей в жилом помещении, способных к использованию в гражданском обороте»: Не понимаю позицию правительства все отрицать и ничего не предлагать. Острая проблема с правами наследников. Кто-то покупает доли чтобы получить право стать москвичом. Другие – чтобы получить льготы. Некоторые покупают чтобы жить рядом с работой и там образуется цыганский табор, нарушающий права соседей.
Гордеев видит решение в ограничении санитарной нормой. Хованская поддержала, за рубежом есть такие ограничения.
4. Казейкин Валерий Семенович, заместитель председателя Экспертного совета при Комитете Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – руководитель секции жилищной политики Экспертного совета на тему: «Особенности общей долевой собственности в малоэтажных жилых комплексах: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения». Вчера по ТВ передача инструкция по захвату долевой собственности. Вторая проблема. Только в Московской области 620 многоэтажных домов подпадающих под дачную амнистию. В Краснодарском крае губернатор на вертолете дошел до четырехсот и сбился со счета. Третья проблема. Проект малоэтажной застройки в Оренбургской области. Устроили в поселке ТСЖ. Один просто не хотел платить, установил видеокамеры и бегал по ночам с тележкой.
6. Романов Павел Николаевич, генеральный директор ООО «УК «Земельное развитие» на тему: «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения». Несистемность, не смогли в законе наладить системность. Можно было на праве собственности точку поставить, записали либо по договору найма. Т.е. подвязали гражданско-правовые отношения. Суды иногда вселяют с однокомнатные квартиры, судебная практика негативная. Чтобы решить проблему, надо понимать доля в праве некий идеал потому что неделим объект имущества. С другой стороны, в ЖК доли, возможности выделения в натуре? Опыт других стран прошли через проживание. (аплодисменты) Зачем органу регистрирующему проживание знать где я живу. Если условия есть, это не уведомительный характер, а разрешительный.
Зампред комитета Александр Сидякин: Ограничение прав не укладывается в тренд законодательства. Ответственность и уголовная, снижается число таких случаев.
Хованская: ФМС просит ввести ограничения, сейчас их нет никаких. С проблемами остается сам собственник, его жена, пять детей. Про жену правда там нет если брак зарегистрирован.
7. Евсеева Елена Петровна, член инициативной группы общественного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» на тему: «Обзор судебной практики по спорам совладельцев долей в общей долевой собственности в виде квартиры», представляет права пострадавших собственников. Изучали судебную практику, даже сами подавали одинаковые иски. Решения разные. Рейдеры сейчас не обращаются в суды, а просто вскрывают двери. Приватизировали квартиры не подозревая что их ожидает. С 1962 года квартиры проектировали и строили квартиры исключительно для одной семьи. Проживание более одной семьи противоестественно. В домовых книгах прописывались родственные связи. Теперь мы получаем полотна где доли постоянно передариваются. Жизнь превращается в ад. Полиция не знает что нельзя вскрывать без понятых и решения суда, сама помогает вселять рейдеров. Был случай рейдеры осуждены и опять продали долю. Забыта неделимость. Во второй части ГК прописан договор продаже дарения, что должен быть предмет договора. Не м.б. зарегистрировано право собственности если в договоре не определены границы собственности, не инклюзировано. Считается, что дареному коню в зубы не смотрят, но даритель в течение года может отозвать. Доверитель должен проверить юридическую чистоту. С одной стороны нужно вводить минимальные ограничения, привести в соответствие со строительными и санитарными нормами. Очевидно вы не можете пользоваться частью машины. С другой стороны полстраны превращены в коммуналки бараки ночлежки. Рейдеры используют детей из детских домов, детей заключенных. Обратиться к Пленуму ВС. М.б. обратиться к правительству, выйти на президента. В результате резиновых квартир стало больше, регистрируют доли. В Интернете предлагается за тысячу рублей приобрести тысячную долю и стать москвичом или петербуржцем. Не только регистрация, они вселяются. Милиция помогает рейдерам.
Хованская: Квартира коммунального заселения более корректный термин чем бытовой коммунальный квартира.
Замруководителя Росреестра Галина Юрьевна Елизарова: Проблема общеизвестная. Гражданское законодательство четко говорит в долевой собственности возможность отчуждения в доле, невозможно отчуждение собственности принадлежащей нескольким лицам. По сельхозземлям: если я хочу ее отчудить, то надо выделить долю в натуре. Жилую квартиру делить нельзя, нельзя делить по комнатам. Если делить то должны отвечать признакам квартиры. Однокомнатные квартиры делить нельзя. У нас был случай, счастливая семья, ребенок растет, потом что-то произошло мы видим не друзьями расстались. Муж отправляется в свободное плаванье потом из своей 1/2 передает 1/4 маргинальному лицу и тут же продает свою долю, преимущественное право не работает. Жена пишет караул спасите. Мы пришли к толкованию что однозначного решения нет, мы не может отказать. По Москве было 1/10 передал и остальную свою долю тут же продал. Если мы сможем по закону отказывать, мы будем это делать. Плоскость обсуждения в трех: гражданское законодательство, жилищное, регистрация. Плоскость решения в жилищном законодательстве праве пользования.
Хованская: Значит я на правильном пути. ВС нам помог невозможно вселение третьих лиц без согласия собственников. Слабая защита есть, но люди не знают.
8. Мигунов Александр Николаевич, член инициативной группы общественного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» на тему: «Проблемы правоприменительной практики сотрудников полиции при вселении третьих лиц в квартиры, находящиеся в общей долевой собственности». В Люберцах участковый полиции командир взвода обезглавил всю семью. Этот Михаил Дроник с прекрасными рекомендации от МВД всего лишь три месяца купил долю в квартире, где недавно появился человек освободившийся из заключения. Он постоянно наблюдал. Стал продавать доли маргиналам попросту говоря бандитам. Зачастую именно полиция нарушает базовые права конституционные права судя по публикациям СМИ о квартирных рейдерах. В качестве сообщников фигурируют участковые. Только за первый квартал на сорок процентов возросло число жалоб на МВД. А сколько заявлений не подано. В моем доме участковый становится собственником квартиры стоимостью 350 тыс долларов. Откуда? Я сижу здесь и трясусь что у меня дома, выкупили долю агентство недвижимости чистые рейдеры. Рашид Нургалиев был выселен и только когда он вернулся в МВД статс-секретарь, рейдеров ищет Интерпол. Надо ввести в закон квартирное рейдерство.
Хованская: Эту рубашку применить на себя, каждый может оказаться в таком положении. Хованская с уважением относится к Колокольцеву, но не может дойти до каждого участкового. Нет страшнее преступника, чем преступник в погонах.
Замначальника отдела гражданского законодательства служебного-правого управления департамента МВД Евгений Валентинович Боровиков: Министр проводит работу чтобы такие не продолжали службу. Предложений у меня нет.
Старший прокурор отдела управления по надзору за соблюдением прав и свобод граждан Главного управления за соблюдением законодательства Генпрокуратур Леонид Витальевич Комин послал в суды.
Советник управления систематизации законодательства и анализа судебной практики ВС Елена Анна Валерьевна Галиновская: Право собственности не является оторванным. Вселение доли является злоупотреблением правом. Надо урегулировать вопросы доля не может составлять меньше, а если она уже меньше?
Хованская: У вас положительное заключение на мой законопроект, но отрицательный отзыв.
Член правления городской нотариальной палаты Илья Владимирович Радченко против ограничения прав собственников, надо сделать невыгодным создание искусственных долей и останутся только естественные. Рейдерство. Если собственник злоупотребляет долей. Если уже проживает имеет преимущественное право. Нотариус постоянно сталкивается с ограничением нарушением прав собственников. Не может продать. Если снять право зарегистрированного не будет проблемы я проживаю без регистрации в одном месте, зарегистрирован незаконно в другом месте. Возможно исключительное право следует расширить за пределы купли-продажи. Дарение в суде доказать как притворную сделку трудно. Если за дарением следует продажа, понятно притворное.
Хованская знает только один случай, когда женщине с ребенком удалось доказать притворность сделки в суде.
Зампредседателя Союза юристов Москвы Александр Васильевич Толмачев согласен что не нужно сейчас трогать гражданское законодательство, только жилищное. Видел китайцев которые на десяти метров живут двадцать человек. У нас сегодня не установлена санитарная норма. Долю ты можешь зарегистрировать хоть миллиардную для наследования, но пользоваться можешь только нормой.
Елена Петровна Евсеева: Шесть метров даже в тюремной камере считается пыткой. На человека на Западе должно быть 50-60 метров. Пользоваться вы не сможете даже одной второй, если нет отдельного входа воды и нельзя
Роман Борисович Доронин, ФМС: Внесенные изменения законодательства оказались плодотворными.
Лариса Николаевна Шарыгина рассказала как в ее однокомнатную квартиру в Железнодорожном вошел весь Дагестан. Если к вам заходят Абдуллаев Ибрагимов Абубакиров. Пережила трех начальников Романцев Колонтаевский Москаленко.
Хованская в заключении сказала что если вы предложения оформите мы используем.
Однако меня опять отшила. Хотя я оказался единственным с опытом положительного решения проблемы и глубоким знанием ситуации от бывших депутатов – Валерий Васильевич Гребенников и Александр Иванович Гуров. К Хованской обращался, она помочь не смогла только красиво переживала. Странная ситуация. Приходится слушать шумовое оформление проблемы, о решении которой из живых может рассказать один – это я, и я там больше всего мешаю со своим опытом.
РЕКОМЕНДАЦИИ
«круглого стола» по теме: «ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ И ПУТИ ИХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РЕШЕНИЯ»
г. Москва 2 июня 2015 года
Организатор:
Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
Участники парламентских слушаний — депутаты Государственной Думы Федерального Собрания РФ, члены Совета Федерации Федерального Собрания РФ, представители федеральных органов исполнительной власти РФ, законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов РФ и муниципальных образований, Общественной палаты РФ и других общественных объединений, представители научного и экспертного сообщества — обсудили конкретные законодательные предложения о необходимости системного совершенствования гражданского и жилищного законодательства с учетом особенностей таких правовых объектов, как жилые помещения.
С введением в действие нового Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) отношения собственности в жилищной сфере оказались разделенными между двумя отраслями законодательства: гражданского и жилищного.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 года N14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ» разграничение сфер правового регулирования отношений собственности между гражданским и жилищным законодательством предлагается построить по критерию вычленения из содержания права собственности правомочия пользования с определением в этой части отношений как жилищных. В остальном отношения собственности сохраняются в области регулирования гражданского законодательства. В п. 4 Постановления Пленума ВС РФ
указывается, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, поэтому судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Представляется, что такой подход к правовому регулированию не позволяет эффективно воздействовать на отношения, объектом которых выступают жилые помещения.
Несистемное развитие гражданского и жилищного законодательства позволяет не учитывать особенности правового режима жилых помещений в гражданском праве и регулирование их оборота.
Одним из таких ярких примеров отсутствия взаимодействия двух отраслей законодательства является проблема осуществления права общей долевой собственности на жилое помещение при наличии в составе собственников владельцев незначительных по размеру, так называемых микро, долей. В настоящее время указанные отношения регулируются исключительно гражданским законодательством без его надлежащей связи с законодательством жилищным.
Само понятие собственности, его содержание и виды определяются в Гражданском кодексе РФ (далее – ГК РФ). Право собственности выражается во владении, пользовании и распоряжении, что означает для собственника полную хозяйственную свободу и господство, как фактическое, так и юридическое, в отношении принадлежащей ему вещи. В то же время свобода и господство собственника в отношении вещи определяются правовым режимом объекта. И жилое помещение – это тот вид объекта, для которого императивно установлен специальный правовой режим, ограничивающий свободу собственника целевым назначением жилого помещения. Собственник вправе использовать жилое помещение только для личного проживания и/или проживания членов своей семьи, иных граждан на возмездной и безвозмездной основе. Целевое назначение жилого помещения подчиняет себе все три правомочия, входящие в содержание права собственности. И хотя существо ограничения явным образом проявляется в правомочии пользования, в действительности оно влияет на реализацию права собственности в целом.
К сожалению, в правовом регулировании отношений собственности на жилое помещение не отражены в должной мере особенности его правового режима, отсутствие которых и проявляется на практике в виде конкуренции кодексов и неоднозначной судебной практикой.
Конституционный Суд РФ, анализируя нормы ГК РФ о праве общей долевой собственности, пришел к выводу, что «в Гражданском кодексе РФ под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности» (Постановление Конституционного Суда РФ от 13 марта 2008 года N5-П).
При формировании на жилое помещение отношений общей долевой собственности гражданское законодательство исходит из неделимости помещения как объекта прав. У каждого правообладателя имеется лишь идеальная доля в праве общей собственности на квартиру, но не отдельные помещения в ней. В то время как жилищное законодательство допускает в единственном случае фикцию делимости жилого помещения, выделяя квартиры коммунального заселения.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Жилищного кодекса РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. В обязанности собственника комнаты в коммунальной квартире входит не только содержание жилого помещения и общего имущества в коммунальной квартире, но и соблюдение определенных правил пользования местами общего пользования. Передача комнаты в коммунальной квартире во владение и (или) пользование гражданам одновременно влечет за собой пользование такими гражданами помещениями, обслуживающими более одной комнаты в такой квартире. При этом собственник должен учитывать права и законные интересы соседей, предоставляя комнату гражданам на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.
Тем не менее, доля каждого сособственника воплощается в имуществе, в стоимости части имущества, а не в праве.
В настоящее время наличие таких долей в гражданском обороте приводит к возникновению целого комплекса проблем при использовании жилого помещения сособственниками и распоряжении незначительной долей в праве собственности.
Специфика микродоли заключается как раз в невозможности для собственника такой незначительной доли использовать часть жилого помещения, соразмерную его доле, поскольку отсутствует жилая комната столь малого размера, то есть использование жилого помещения в соответствии с его назначением собственником микродоли невозможно.
Нормы о праве общей собственности не вполне определенны и по вопросу о правовой судьбе доли в том случае, если она незначительна. Если выдел невозможен, при осуществлении права общей долевой собственности отсутствуют законные возможности стать единственным собственником имущества, при отсутствии согласия других участников права общей собственности, если их доля не является малозначительной. То есть нельзя обязать сособственников продать их доли и таким образом прекратить право общей долевой собственности. В то же время такой шанс имеется в том случае, если имеются условия, перечисленные в п. 4 ст. 252 ГК РФ. Правила, установленные данной нормой, были предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ на предмет их соответствия Конституции РФ (Определение Конституционного Суда РФ от 7 февраля 2008 г. N 242-00). Суд пришел к выводу о том, что самостоятельный иск о прекращении права собственности остальных сособственников ввиду малозначительности доли не может быть удовлетворен и обязательным условием прекращения права собственности одного из сособственников является заявление им требования о выделе доли.
Впоследствии КС РФ в ряде своих определений поддержал высказанную точку зрения (Определение КС РФ от 19.02.2009 N102-О-О; Определение от 13.10.2009 N1359-0-0; Определение КС РФ от 19.10.2010 N1322-0-0).
Верховный Суд РФ по-другому оценивает указанную норму, что еще раз говорит о ее неопределенности.
Так, в Определении Верховного Суда РФ от 8 апреля 2014 года N5-КГ14-1 отмечается следующее: «Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения – обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Истец как участник долевой собственности, реализуя данное право, обратилась с иском к сособственнику, поскольку действие законоположений п. 4 ст. 252 ГК РФ распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности».
В то же время судебная практика судов общей юрисдикции складывалась сообразно позиции ВС РФ (Определение СК Мособлсуда от 11.01.2008 по делу N33-4014; Определение СК Мособлсуда от 17.02.2009 по делу N44г-17/10 и многие другие).
Как следствие, в каждом конкретном случае решение суда по делу о вселении в жилое помещение собственника малозначительной доли или о нечинении препятствий со стороны собственника большей доли является непредсказуемым. Так, например, суды могут удовлетворить иск собственника 1/10 доли в трехкомнатной квартире о вселении, основываясь на том, что тот фактически уже вселился в спорную квартиру, является ее собственником и жилище является неприкосновенным (решение Люберецкого городского суда Московской области от 15.11.2007 по делу N33-4014 или Постановление Президиума Мосгорсуда от 17.02.2010 N17; апелляционное решение Симоновского районного суда г. Москвы от 01.12.2008).
В некоторых случаях суды также ссылаются на статью 1 Закона РФ от 25.06.1993 N5242-1 «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ», в соответствии с которой ограничение права граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ допускается только на основании закона, а также статью 209 ГК РФ. Представляется, что это является следствием неверной трактовки Определения ВС РФ от 10.10.2007 по делу N5-Г07-76, устанавливающего основания для регистрации собственника в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности, при отсутствии согласия других сособственников. Хотя статья 6 Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах РФ» предусматривает уведомительный характер регистрации по месту жительства, основания для вселения в жилое помещение и для регистрации там по месту жительства согласно действующему законодательству различны. Поэтому представляется, что применение логики, приведенной ВС РФ в указанном выше Определении, при разрешении дел о вселении в жилые помещения недопустимо.
Тем не менее в большинстве случаев суд приходит к выводу о том, что если в квартире отсутствует обособленное жилое помещение, соответствующее доле в праве собственности, и совместное проживание в силу сложившихся отношений между сособственниками невозможно, то вселение владельца незначительной доли не допускается (Определение Мосгорсуда от 15.05.2009 по делу NЛ144Г-95; Определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу N 33-21214). Решение об отказе основывается на том, что в совокупности с правилами статьи 288 ГК РФ право пользования имуществом, установленное статьей 247 ГК РФ, не носит абсолютного характера и ставится в зависимость от порядка пользования, установленного соглашением сособственников (Определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу N33-9235; Определение Мосгорсуда от 15.07.2010 по делу N33-16422).
При этом вопрос о компенсации владельцу такой доли суд по своей инициативе не разрешает. Как следствие, фактически владелец незначительной доли лишен возможности как бы то ни было использовать принадлежащее ему имущество. Выходом может стать только заявление требования о выплате компенсации в отдельном процессе. Однако такое требование не всегда удовлетворяется судом, что нельзя признать правильной или хоть сколько-нибудь обоснованной практикой.
Однако не основанные на законе судебные акты могут считаться неплохой альтернативой решениям судов, которые формально следуют букве закона, но фактически никак не разрешают спорные правоотношения и лишь увеличивают правовую неопределенность. Примером таких судебных актов вселении и отказывается в определении порядка пользования квартирой, поскольку жилого помещения, соответствующего доле истца, в квартире не имеется (решение от 16.05.2011 Бабушкинского районного суда по делу N2-922/11).
Решение о вселении может иметь практическое значение только для реализации собственником незначительной доли права на регистрацию по месту жительства в спорной недвижимости. По данному вопросу устоявшаяся судебная практика также отсутствует, несмотря на то, что ВС РФ (Определением ВС РФ от 10.10.2007 по делу N 5-Г07-76) выразил свою позицию по данному вопросу со ссылкой на судебный акт Конституционного Суда РФ (Постановления от 04.04.1996 N9-П, от 02.02.1998 N4-П), указывая на то, что свобода передвижения, выбора места пребывания и жительства предполагает свободу выбора гражданином жилого помещения, в котором он постоянно или преимущественно проживает, либо являясь его собственником, либо по договору найма, аренды, либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством РФ.
Однако судебная практика при разрешении конкретных дел противоречива. В некоторых случаях суд прямо разделяет право на вселение и право на регистрацию в жилом помещении. Так, например, в Определении от 15.07.2010 по делу N33-16422 Мосгорсуд отказал во вселении владельца незначительной доли в квартире и вместе с тем отказал во встречном иске о прекращении регистрации по месту жительства.
С другой стороны, в административной практике владельцам долей могут отказывать в регистрации по месту жительства при отсутствии согласия сособственников на вселение, и суды оставляют такие отказы в силе (Определение Мособлсуда от 28.02.2008 по делу N33-9235).
Очевидно, что разнообразие судебной и административной практики связано с коллизией законов, универсальное разрешение КОТОРОЙ В рамках действующего законодательства отсутствует.
Таким образом, следует признать, что у участников общей долевой собственности на жилое помещение практически отсутствует законный
способ защиты против владельцев микродолей, чье право собственности может и не быть прекращено по инициативе иных участников общей собственности. Маловероятно, что владелец микродоли будет заинтересован требовать выдела своей доли согласно п. 4 ст. 252 ГК РФ, так как более интересным для него, и это доказывает практика, оказывается использование площади жилого помещения, существенно превышающей его идеальную долю, что происходит за счет долей иных участников общей собственности.
Отсутствие в нормах ГК РФ оптимального баланса интересов всех участников общей долевой собственности на жилое помещение и необходимой связи положений гражданского и жилищного законодательства РФ, не позволяют соблюдать и конституционный принцип неприкосновенности права собственности, и принципы неприкосновенности жилища и недопустимости лишения прав на него.
Учитывая различные подходы, складывающиеся в судебной практике, необходимость сочетания применительно к жилым помещениям не только принципа неприкосновенности собственности, но и принципа неприкосновенности жилища и недопустимости произвольного лишения права на него, следует признать актуальность реформирования положений гражданского законодательства, в частности ст. 252 ГК РФ, и приведения в системное соответствие норм гражданского и жилищного законодательства.
Так, депутатами Государственной Думы внесен проект федерального закона N494206-5 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (об установлении размера минимальной доли в праве собственности на жилое помещение), которым предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его обшей площади, исключением случаев, когда доля в праве собственности возникает в результате приватизации или при наследовании жилого помещения. Законопроектом предлагается также ограничить права собственника на вселение лиц в жилое помещение при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения на одного человека, определенной в соответствии со статьей 50 Жилищного кодекса РФ, за исключением вселения лиц, являющихся супругом, детьми или родителями собственника, в отношении других лиц – на основании судебного решения о признании членом семьи собственника жилого помещения.
Установление размера минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади достаточно обосновано в связи с объективной необходимостью введения ограничения и устранение злоупотребления со стороны собственников жилых помещений, которые в настоящее время пользуются своими правами и совершают без всякого ограничения сделки, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение (квартиру, комнату) и при этом размер долей в праве собственности является незначительным, что не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением.
Кроме того, предлагаемые изменения будут способствовать более рациональному распределению бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, размер доли в котором согласно ст.ст. 37, 158 Жилищного кодекса РФ пропорционален размеру общей площади жилого помещения.
Запрет на формирование микродолей в результате сделок по отчуждению долей может способствовать противодействию злоупотреблению участниками долевой собственности гражданскими правами. Однако чаще всего микродоли или незначительные доли в праве собственности на жилые помещения появляются не в результате злоупотребления правом, а вследствие наследования или приватизации многонаселенной квартиры, то есть в тех случаях, на которые не распространяются предлагаемые изменения.
Тем не менее, в законопроекте предпринята попытка отразить объективный критерий, который связан с возможностью осуществления права пользования (и как следствие – права собственности) на общее жилое помещение каждым участником долевой собственности соразмерно своим долям. Объективный критерий – это соответствие той части общего жилого помещения, которая соразмерна доле собственника, площади жилого помещения, минимально необходимой для проживания в нем с учетом требований жилищного законодательства.
Указанное направление реформирования подхода к общей долевой собственности на жилое помещение следует развивать и установить правовые последствия нарушения положений, которые предлагается внести в законопроект. Ведь об изменении нормы п. 4 ст. 252 ГК РФ в законопроекте ничего не говорится. Главным образом законопроект направлен на ограничение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путем совершения сделок, в результате которых возникает общая долевая собственность на жилое помещение, при этом размер долей является незначительным и не позволяет использовать жилое помещение в соответствии с его назначением. Законопроект ориентирован прежде всего на борьбу с массовыми регистрациями по одному адресу проживания, т.е. с институтом мнимой регистрации граждан по месту жительства.
В то же время следует отметить общее правильное начало, которое выбрано в законопроекте и касается особенностей оборота долей в праве общей долевой собственности с учетом законодательного ограничения их минимального размера. При этом необходимо последовательно закрепить все особенности, изменить основания прекращения права собственности на микро доли, привести в соответствие нормы гражданского и жилищного законодательства о правовом режиме жилых помещений.
Депутатом Государственной Думы Г.П.Хованской разработан проект федерального закона N450851-6 «О внесении изменений в статью 30 Жилищного кодекса РФ и статью 288 Гражданского кодекса РФ», которым предлагалось запретить предоставления жилого помещения собственником RO владение и (или) пользование иным гражданам, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит менее учетной нормы. Исключение делается для членов семьи собственника и несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям, что соответствует статье 54 Семейного кодекса РФ.
окончание на сайте